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成長戦略

本投資法人は、中長期的な観点から着実な運用資産の成長を目指すことを基本方針の一つとし、かかる方針を実現するために、以下の成長戦略に基づき運用資産の規模の拡大(外部成長)と、運用資産からの収益の拡大(内部成長)を目指します。

(イ)外部成長

本投資法人は、中長期的な収益の安定性を重視した外部成長を目指します。中長期的な収益の安定性のために、住居及びホテルをコアアセットと位置付け、取得の中心とします。ホテル物件に関しては、外国人旅行客の動向、投資検討物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客の宿泊需要、賃貸借契約形態等を総合的に勘案し、ポートフォリオ収益の成長が期待される物件及び固定賃料スキームを採用し収益の安定性の寄与する物件の双方について取得を検討していきます。住居物件に関しては、大都市圏のスモールタイプ物件を中心に、稼働率、賃貸市場動向、競合物件の有無等を分析し、高い競争力を有する物件の取得を検討していきます。また、オフィスビル・商業施設・シニア物件・時間貸し駐車場等に関しては、コアアセットを補完する意味でサブアセットと位置付け、マーケット状況、ポートフォリオの構成比率、エリア分散効果等を勘案しながら、幅広い用途の物件の取得を検討します。
また、物件売買情報収集力の更なる向上のため、幅広く市場での取得機会を探求しつつ、資産運用会社独自の情報ルート拡大に鋭意努めます。また、本資産運用会社の株主であるCalliope合同会社、Fortress Investment Group LLC及びその関係法人とも定期的な情報交換等の機会を設け、多角的に市場の情報を収集します。なお、本資産運用会社は、2015年6月3日付で、カリオペの関係会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社(以下「サポート会社」といいます。)との間で、これまでサポート会社が提供してきたサポートの内容を踏まえ、その位置付け及び双方の権利義務を確認するとともに、これを明確化するために「スポンサー・サポート契約」を締結しています。また、本投資法人は、将来のさらなるポートフォリオの成長の選択肢を確保するため、フォートレス・グループの関係法人との間で、2016年3月10日付でホテル24物件及び住居9物件の取得に関する優先交渉権についての覚書(以下「本覚書」といいます。)を更新しています。
なお、スポンサー・サポート契約及び本覚書の概要については以下をご参照ください。

<スポンサー・サポート契約の概要>

上記スポンサー・サポート契約における、外部成長に関連するサポートの概要は以下のとおりです。

(情報提供サービス)
サポート会社は、①Fortress Investment Group LLC及びその関係法人が、保有、開発又は運用する不動産等を売却しようとする場合に、本投資法人の投資基準に適合するとサポート会社において合理的に判断するとき、又は②スポンサー・グループ以外の第三者から売却情報が提供されたときに、その完全な裁量により、本資産運用会社に対し当該不動産等に関する情報を開示できるものとされています。

(各種アドバイザリー業務)
サポート会社は、本資産運用会社に対し、各種アドバイザリー業務を提供できるものとされています。

(情報交換)
本資産運用会社とサポート会社は、不動産等の売買・賃貸マーケット等に関する情報を交換するものとされています。

<本覚書の概要>

本覚書における、優先交渉権の概要は以下のとおりです。
本覚書を締結しているフォートレス・グループの関係法人は、本覚書更新日である2016年3月10日から2017年3月9日までの間、その保有する対象不動産に係る信託受益権又は対象不動産の売却等を行う場合には、第三者に先立ってその旨を本投資法人に対して通知するものとされています。
また、本投資法人が、当該通知受領後10営業日以内に購入を希望する旨を通知した場合、当該フォートレス・グループの関係法人は、本覚書において定める協議期間中、本投資法人と売買の条件について誠実に協議するものとされています。

(ロ)内部成長

本投資法人は以下の方針に基づく積極的かつ効率的な運営管理により、運用資産からの収益の拡大を図り、着実な内部成長を目指します。

A. 収入の維持・向上

本投資法人は、下記の施策により、その保有物件の稼働率や収入の維持・向上を目指します。

  1. 投資物件の特性やテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとの関係の充実を図ることにより、テナント満足度の向上を図ります。
  2. テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の繁閑期を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
  3. ホテルについては、そのテナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントのホテルの法人営業力・運営能力を活かし、収益の向上を図るとともに、同社を含むオペレーターを適切に管理し、ホテル収益及び賃料収入の安定化・最大化を図るものとします。
  4. 取得資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。

B. 運営・管理コストの低減

本投資法人は、下記の施策により、運営・管理コストの低減を目指します。

  1. 妥当な管理水準の検証を定期的に行うとともに、維持費・管理費・各種業者への支払経費等について可能な限り低減を図り、その収益の極大化を図ります。管理水準の見直しや費用の低減に当たっては、収入の維持・向上に必要とされる水準とのバランスを勘案しながら行います。
  2. プロパティ・マネジメント会社からの報告事項等を効率的に管理することを目的とするプロパティ・マネジメントシステムを活用し、取得資産の運営・管理の効率化を図っています。

C. プロパティ・マネジメント業務の効率的な管理

本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い、プロパティ・マネジメント業務を効率的に管理するため、各投資対象地域に精通し、運営管理実績のある会社の選定を実施します。
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営管理の経験や能力、取得予定の資産における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否等を総合的に勘案した上で決定します。